• 房价涨了一年多的海口楼市:新房供应量锐减,公寓比住宅卖得还贵
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2022-01-09  /  浏览:164 次  /  

  近日,《每日经济新闻》记者以购房者身份拨打海口某在售楼盘咨询电话时,销售人员并未急着介绍项目情况,而是首先询问记者是否有购房资格。

  在海口楼市实地走访时,多位海口当地的房产中介也告诉记者,目前海南的限购政策相当严厉,楼盘会优先关注购房者资格。

  自2018年4月22日海南宣布在已出台的限购政策基础上实施全域限购后,海南楼市一夜入冬。不过,从2020年下半年开始,海南楼市开始复苏,尤其是海口和三亚,其房价涨幅明显高于全国水平。

  据国家统计局数据,截至2021年10月,海口的新房价格已连续上涨了16个月;同年11月,海口房价环比下跌0.5%,这也是海口新房价格在2021年首次环比下跌。

  二手房方面,截至2021年11月,海口二手房价格连续18个月上涨。而当月70城仅有3个城市二手房价格环比上涨,其中海口二手房价格环比上涨0.3%,涨幅居70城第二位。

  值得一提的是,记者在海口走访多个楼盘项目发现,海口市场上的新建住宅房源供应量明显减少,而商业类公寓的售价远高于同区域的住宅价格。

  海口在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

  商业公寓售价远高于住宅价格

  “海口现在对买房管控得还是很严,如果没在海口落户的话,得交够5年社保才有资格买房。”海口资深房产中介刘鹏告诉《每日经济新闻》记者,目前海南的限购政策相当严厉,楼盘会优先关注购房者资格。

  正如刘鹏所说,当记者拨通海口市龙华区龙昆南路的某住宅项目的咨询电话时,销售人员并没有着急着对项目进行具体介绍,而是首先问,“您这边在海南是首套房吗,已经交了多久的社保了?”

  记者在实地走访海口的龙华、美兰、琼山三个片区发现,虽说这些片区在建的楼盘项目不少,但多以商业性质(如公寓)为主,住宅类项目并不多。

  整体而言,商业类在建项目的密度要远高于住宅在建项目,其中龙华、美兰片区尤甚。在这些片区,整体在售的住宅项目并不是太多,记者走访时看到的主要有金岛国际、昌茂?春天里、中国城?星悦居、融创桃源大观等项目。

  而且记者在走访中发现,与一线或热点二线城市不同的是,海口的众多商业项目往往卖得比住宅还要贵。

  比如位于龙华片区的龙湖光年的商业类公寓项目,售价为2.7万元/平方米。但距离其约1.3公里的中国城?星悦居的住宅项目,售价仅1.69万元/平方米。类似的情况还发生在昌茂春天里项目,其商业性质的公寓销售价格为2.8万元/平方米,但住宅价格仅为1.73万元/平方米。

  海口市龙华区的住宅小区 每经记者 陈荣浩 摄

  “海口楼市跟其他城市有很大区别。比如深圳,一个区域产业特别集中就会导致这个片区房价整体都比较高,但在海口基本没有这样的说法。”刘鹏告诉记者,海口人买房基本以实际需求为主。而外地人来海口买房的话,因为限购政策较严,基本只能买不限购的商业类项目,这也导致海口很多商业类公寓项目卖得比住宅还贵。

  中介齐推三大潜力片区房源

  在海口实地走访过程中,当地多个房产中介向记者推荐了“海口秀英区西海岸”“国兴商圈”以及“江东新区”三个片区的房子。

  “这三个片区是海口未来比较有发展潜力的区域。”

  在谈及为何看好这些项目时,在当地从事房产中介多年的陈德胜向《每日经济新闻》记者介绍,“之所以推荐秀英区西海岸片区的房子,主要是因为该片区的规划和配套很不错。西海岸是海口新区,海口市政府在2011年就搬到了那里。此外,随着秀英区西海岸快速路的开通,现在那边的道路规划和配套都是不错的,相比一些老片区更有大城市的感觉。”

  记者注意到,陈德胜所描述的西海岸片区位于海口市西北部的全长22公里热带景观滨海带状型地带,北邻琼州海峡,东起秀英港,西至盈滨半岛。

  此外,中介提到的另外两个片区,一个是位于海口美兰区滨江路的国兴商圈,另一个则是海口在2018年设立的江东新区。

  记者在走访国兴商圈过程中发现,该区域商业配套较为齐全,此外相关政府机构较为集中,如海南省政府、海南省科学技术厅等均位于该商圈内。

  在海南省政府东侧1.5公里范围内,存在好几个高端项目住宅,如国瑞城?铂仕府二手房均价为3.6万元/平方米,国瑞城?爵士苑二手房均价为3.5万元/平方米,海航国兴城二手房均价为3万元/平方米。

  海口江东新区区位图 来源:海南省人民政府网站

  “江东新区在海口的东海岸,与海口市区隔着一座琼州大桥,大桥以东都属于江东新区。这个区域政府规划了很多发展组团,比如国际文化交往组团、国际综合服务组团、国际离岸创新创业组团等。这些都是在地图上看不到的,也是海口未来重点发展的区域,规划的是未来世界500强企业总部、高端产业集群落地等。”

  刘鹏向记者介绍,目前江东新区还处于百业待兴的阶段,“需要时间去发展,这边配套的话目前可能会差一点”。

  不过刘鹏也强调,江东新区目前住宅类项目很少,“你如果去江东片区看看就会发现,这个片区的住宅项目并不多,因为政府根本就不怎么批江东新区的住宅类用地。”

  《每日经济新闻》记者注意到,目前江东新区的住宅类项目单价约在1.65万-1.75万元/平方米之间,如江东壹号售价为1.65万元/平方米,华侨城?椰海蓝天为1.72万元/平方米。

  供地减少或致新房供应失衡

  对想要在海口买房的李恒来说,过去的2021年略显惆怅。

  早在2020年年中的时候,李恒的公司搬到了海口,李恒全家也跟着过来了。到2021年时,李恒就确定了在海口买房的想法,过去一年也一直在看房。

  但让李恒感到郁闷的是,现在想买房却买不到,因为目前海口的新盘住宅项目并不是很多。

  “现在海口的新增住宅房源很少,在售楼盘更是奇货可居。早在去年年初的时候,原本打算去买西海岸的房子,当时那里还有1.2万元/平方米的房子,当时因为觉得位置比较偏远就没买,现在那里的房价都已经普遍涨到1.7万元/平方米了。”

  李恒无奈地告诉《每日经济新闻》记者,房价涨了,但现在还不一定能买到。“有些开发商还要求你全款购买,或者有一些其他附带条件,比如捆绑销售等,买了房子,还要求你买个车位。”

  海口正在施工的楼盘项目 每经记者 陈荣浩 摄

  李恒所说的新增房源变少的问题,与海口的土地供应量减少有关。

  中指研究院数显示,2021年海口土地出让金额为78.64亿元,同比2020年下滑39%,大致与2016年的情况相当。

  而从海口的土地成交结构来看,2021年海口住宅类用地的成交比重为46.3%,而在2019年该比重为63.3%,2016年为93.3%。

  2016-2021年海口土地出让金额及溢价率走势

  来源:中指研究院

  《每日经济新闻》记者注意到,为加快海南自由港建设,近一个月以来海南陆续出台了包括产业、落户、土地、住宅相关的政策。比如开发商拿地不开发一律2年内收回、到2025年建设3万套保障性住房、支持产业项目发展规划和用地保障等。

  此外,记者还注意到,2019年海南首提去房地产化,2020年推出现房销售制度,这也在某种程度拉长了海口新房的入市时间,导致海口市的房地产市场出现供求关系阶段性失衡现象。

  据中指研究院数据,2021年海口楼市销售排名前列的房企包括中国恒大(82.35亿元)、碧桂园(53.35亿元)、宝龙地产(27.90亿元)、雅居乐(26.77亿元)和金隅集团(601992)(22.42亿元)。

  其中,新世界?美丽沙、和风?家园、长影环球100老艺术家创作中心、金隅?阳光郡和雅居乐金沙湾项目,分别以53.67亿元、27.42亿元、26.25亿元、22.36亿元以及19.70亿元的成交额排在海口楼盘项目销售前五位。

  (应受访者要求,文中刘鹏、陈德胜、李恒均为化名)

  记者|陈荣浩编辑|程鹏 魏文艺 杜恒峰 易启江

  校对|卢祥勇

  封面图片来源:每经记者 陈荣浩 摄


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