• 2021年二手房市场发展回顾与展望
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-12-24  /  浏览:139 次  /  

2021年二手房市场“前热后冷”,政策“维稳”贯穿全年

市场方面,15个代表城市1-11月二手房成交面积为11034万平方米,同比增长3.2%,成交量自4月高峰后连续下滑,11月结束连跌态势,环比小幅回升;1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%,上半年价格稳中趋涨,累计涨幅为2.56%,下半年月度环比涨幅持续收窄,四季度由涨转跌。

政策方面,前三季度中央及地方调控政策频发,围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级,多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制,对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施,同时各大城市也严查首付资金来源,谨防经营贷等资金违规流入房地产市场,二季度以来信贷环境逐渐收紧。在市场快速降温的形势下,9月末以来,政策“维稳”信号频繁释放,信贷环境边际改善,部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调,短期政策底已现,改善预期逐步增强。

图:2021年二手房政策及市场表现小结

数据来源:各地方政府网站、中指研究院整理

市场:二手房市场整体呈“前热后冷”走势

(一)二手房成交量“先扬后抑”

2021年1-11月,15个代表城市二手住宅累计成交面积为11034万平方米,同比增长3.2%。从走势来看,整体呈现“先扬后抑”态势。上半年,代表城市延续2020年下半年以来的市场活跃度,二手房市场需求积极释放,成交量处于历史同期相对高位,1-6月代表城市二手住宅月均成交面积为1194万平方米,同比增长58.5%,较2019年同期增长55.2%。下半年,随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧,二手房市场活跃度快速回调,成交量持续回落,7-11月代表城市二手住宅月均成交面积为774万平方米,较上半年下降35.1%,同比下降37.3%,较2019年同期下降12.8%。9月底以来,中央多次释放积极信号,房地产调控政策风向边际转暖,多城市信贷环境有所改善。政策作用逐步传导至市场,11月代表城市二手房成交量环比小幅回升。

图:2019-2021年15个代表城市二手住宅月度成交面积走势

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

(二)二手房价格涨幅“前高后低”,四季度价格由涨转跌

2021年1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%。上半年市场整体热度较高,价格累计上涨2.56%,各月环比涨幅均处相对高位;价格环比下跌城市数量相对较少,且呈下降趋势。下半年以来,受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响,二手房市场持续降温,百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。10月百城二手住宅均价由涨转跌,11月继续下跌,且跌幅呈扩大趋势。下半年价格环比下跌城市数量逐月增加,10月、11月均有一半以上的城市二手住宅价格环比下跌。

图:2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价及环比变化

图:2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价环比下跌城市数量变化

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

(三)一线城市价格涨幅高位回落,二线和三四线代表城市平稳趋降

从各梯队二手住宅价格走势来看,2021年上半年各梯队城市价格环比涨幅均处年内高位,下半年以来涨幅呈收窄趋势,11月各梯队城市二手住宅价格均环比下跌。

图:2020年6月至2021年11月各梯队城市二手住宅均价环比变化

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

一线城市二手房价格涨幅今年内从高位持续回落,前三季度分别上涨3.20%、2.70%、1.01%,10-11月下跌0.12%,市场“前高后低”走势较为明显。2月以来,一线城市相继出台二手房成交参考价政策,市场降温较为明显,各城市二手住宅价格环比涨幅均不断收窄或转跌。11月深圳、上海、广州均呈现下跌态势,北京环比涨幅也降至年内最低点。

二线城市和三四线代表城市二手住宅价格环比走势相似。上半年,二线和三四线代表城市二手住宅价格整体平稳趋升;三季度以来价格涨幅均开始收窄,其中二线城市11月由涨转跌,梯队内近八成城市环比出现下跌;三四线代表城市10-11月环比连续下跌,其中唐山、南通等7个城市下半年以来持续下跌。

图:一线城市二手房参考价政策前后二手住宅均价环比变化

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

(四)各主要城市群下半年价格涨幅持续收窄,长三角城市群年度累计涨幅居前

从各主要城市群二手住宅价格走势来看,珠三角价格月度涨幅从年初以来整体呈收窄趋势,市场持续降温,长三角、京津冀和山东半岛价格涨幅先升后降。下半年以来,各主要城市群二手住宅价格涨幅快速收窄,11月各主要城市群价格均出现下跌。

图:2020年6月至2021年11月主要城市群二手住宅均价环比变化

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

从价格累计涨幅来看,2021年1-11月长三角累计上涨5.59%,居主要城市群首位,累计涨幅前20城市中长三角城市占11席,上海、昆山、马鞍山等城市涨幅居前列;京津冀内表现分化,北京累计涨幅居前列,但累计跌幅前20城市中京津冀城市群占5席,唐山、石家庄、张家口等城市跌幅居前列。

表 2021年1-11月百城二手住宅价格累计涨跌幅TOP20城市

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

(五)二手房和新房市场同步降温,市场预期下行

随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代,二手房市场的地位愈发重要,其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市,二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动:二手房卖家通过置换现有住房获得资金,转而在新房市场实现住房改善。

今年下半年,二手房市场明显降温(10月百城二手住宅价格由涨转跌),随着二手房市场成交量的下滑(15个代表城市7-11月成交量同比下降37%),“卖旧买新”的链条受阻,叠加调控政策和信贷环境收紧等因素,新房市场成交量下行(50个代表城市7-11月成交量同比下降超20%),开发企业销售回款受到影响,资金压力加大。进而,开发商降价促销的意愿增强,新房价格涨幅收窄或下跌(11月百城新房价格由涨转跌);开发商投资意愿下降,土地市场遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%);同时叠加房企融资受限,部分房企偿债风险暴露。二手房市场和新房市场同步降温,市场预期一致下行,进一步强化市场降温循环。

图:2021年二手房与新房市场联动机制

数据来源:中指研究院整理

政策:“维稳”贯穿全年,年末政策改善预期增强

2021年,在坚持“房住不炒”定位、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调下,中央及地方政府频繁出台“稳楼市”政策,全国各省市发布房地产调控政策超过450次。在房地产市场“前热后冷”的背景下,调控政策导向也相应有所调整,前三季度政策不断加码,四季度以来政策改善预期明显增强。热点城市楼市调控政策预警功能及现行政策详情可申请中指·项目云产品查看及试用。

(一)前三季度调控政策持续加码,二手房参考价政策效果明显

前三季度,各热点城市围绕房地产市场整治、严防经营贷、限购限贷限售、增值税免征年限、学区房监管等方面持续发力,房地产市场调控政策不断升级。一季度,政策主要集中在严查经营贷等违规资金流入房地产市场及限购、限贷升级等方面;二季度,政策更多集中于加强市场整治等;三季度,多个城市跟进二手房参考价政策,同时限购限贷升级的城市数量也进一步增加;四季度以来“紧缩性”调控政策出台城市数量明显减少。

表:2021年各季度地方二手房调控收紧政策梳理

数据来源:中指研究院整理

在2021年二手房市场相关的调控政策中,“二手房成交参考价”是全新的政策工具。今年2月,在二手房市场快速升温的背景下,深圳率先出台二手房参考价政策,旨在为市场降温,促进二手房市场平稳健康发展。随后多个城市跟进,目前共15个城市出台了二手房参考价政策。中指研究院曾发表《复盘15城“二手住房成交参考价”政策效果,市场未来何去何从?》的研究报告,剖析了二手房参考价政策的作用机制和影响效果。二手房参考价政策主要通过调趋势、控挂牌、限杠杆这三方面影响二手房市场,以稳定市场预期,稳定二手房价格走势。从各城市市场表现来看,二手房参考价政策出台之后,二手房价格环比涨幅均出现了不同幅度的收窄,市场逐渐降温,政策效果明显。

表:二手房成交参考价政策的作用机制

数据来源:中指研究院整理

表:部分已出台参考价政策城市二手住宅价格环比涨跌幅变化

注:“★”表示参考价政策出台的月份。

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

(二)前三季度信贷环境持续收紧

2021年房地产开发企业“三条红线”和银行业“两条红线”(房地产贷款集中度管理)正式施行,房地产行业信贷环境不断收紧,房地产贷款余额、个人住房贷款余额增速均持续回落。根据央行数据,2021年三季度,房地产贷款余额同比增长5.3%,较2020年底收窄6.4个百分点,较各项贷款余额增速低6.6个百分点,绝对规模占各项贷款余额的比重由2020年底的28.7%降至27.1%;个人住房贷款余额同比增长11.3%,较2020年底收窄3.3个百分点,低于各项贷款余额增速0.6个百分点,绝对规模占各项贷款余额的比重为19.7%,较2020年底下降0.2个百分点。

图:2014年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势

数据来源:中央人民银行,中指研究院整理

银行业“两条红线”中对个人住房贷款余额占比的限制,直接影响到二手房市场的需求释放。今年初,受“学区热”和“经营贷流入房地产市场”等影响,二手房市场整体热度较高,相对宽松的信贷环境也对市场起到支撑作用。二季度尤其是下半年以来,在信贷规模总量限制下,银行开始调整信贷投放节奏,部分城市出现额度紧张状况;由于银行在发放个人住房贷款时更偏好新房,二手房信贷额度紧张的情况更加严重,部分城市甚至出现二手房停贷等情形。

(三)四季度政策改善预期逐渐增强

面对下半年持续降温的市场走势,房地产调控政策导向也有所调整,政策改善预期增强。9月底,央行提出“两个维护”后,中央已多次就房地产行业积极定调或发声,房地产市场“维稳”导向较为明确。在央行指导下,商业银行也加大信贷投放力度,10月个人住房贷款新增3481亿元,较9月多增1013亿元,环比增长41%;11月个人住房贷款新增额环比再次增加,达到4013亿元。与此同时,各地政府也加快落实因城施策,“紧缩性”调控政策明显减少,“扶持性”政策明显增多,政策开启“双向”调节;部分城市为稳定市场预期,对房地产调控政策进行微调预调,涉及提升购房贷款额度、放宽人才落户、发放购房补贴、放宽限购等诸多方面。特别的,12月中央经济工作会议对房地产行业也有新的表述,强调加强预期引导,首提“探索新的发展模式”,关注行业“良性循环”。诸多迹象表明,未来房地产调控政策将逐渐改善。

表:2021年9月底以来中央针对房地产的相关表述

表:2021年9月以来部分城市出台的房地产“扶持”政策

数据来源:中指研究院整理

展望:短期政策底已现,但市场仍难复苏

展望2022年,政策方面,中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变,“大放水”式宽松不会发生,但短期政策底已现,政策宽松预期加强。一是信贷环境改善预期继续增强,虽然在银行业“两条红线”的限制下,信贷端大幅放松的可能性较小,但对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。二是因城施策继续强化,政策“双向”调节趋势不变,部分市场降温过快的城市或将适度放宽政策以稳定市场预期。市场方面,虽然四季度以来政策改善预期不断增强,但政策效果和市场信心恢复存在滞后,当前二手房市场下行趋势已经形成,短期内市场或将继续调整。此外,2022年应当密切关注房地产税试点的执行情况,目前持续降温的市场环境并不太适合房地产税的推行,但如果房地产税试点城市真正落地,预计短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。

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本文首发于微信公众号:中指研究院。文章内容属作者个人观点,不代表香河房产网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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