• 楼市:“双重降息”或将到来……
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2021-12-18  /  浏览:134 次  /  

  对于中国楼市来说,深圳堪称风向标。

  今天中午,上海报业集团旗下的“财联社”,发布了如下消息:

  也就是说,深圳部分银行开启了“房贷降息”。

  首套房贷款利率最低为4.95%,比此前的“主流利率”低了15个基点;

  二套房贷款利率最低为5.25%,比此前的“主流利率”低了35个基点。

  贝壳研究院日前曾发布过11月100个主要城市的主流房贷利率。具体为:首套房5.69%,较10月份回落4个基点;二套房贷款利率为5.96%,较10月份回落3个基点。

  上图是100个城市的11月房贷利率,深圳是其中比较低的。

  或许有读者会疑惑:深圳调控不是很严吗?为什么房贷利率反而不如很多三四线城市高?

  在回答这个问题之前,你首先需要知道,房贷利率的坐标,是每月20日公布的5年期的LPR利率。

  上图就是LPR利率的走势图,自2020年4月20日以来,一直没有任何变化。其中5年期利率一直保持在4.65%。

  LPR为基准利率,商业银行放贷的时候,可以根据自己的成本以及调控需求“加点”。

  深圳房贷利率不高,主要是两个原因:

  第一,深圳限购、限贷、限价、限售等政策比较严厉,即便有深圳户口都不一定能买房子,比如随迁的老人,尚未交满3年社保的大学生或者本地户籍满18岁的青年。既然其他措施很严厉,那么为了支持刚需购房,利率就可以适当低一些。

  第二,深圳是中国内地三大金融中心之一,汇聚资金超过10万亿,资金充裕。银行的“贷存比”偏低,有条件让房贷利率低一些。

  有些城市,比如惠州、洛阳。限购比较松,银行贷存比非常高(资金紧张),只有提高利率来控制贷款速度。

  根据惠州统计局官网的数据,截至到今年10月末,惠州金融机构本外币存款余额7636.5亿元,贷款余额为8383.2 亿元,贷存比达到了110%。一个城市的贷款多于存款,比较少见。

  洛阳同期的贷存比为87%。而深圳的贷存比只有69%。

  利率水平高低当然很重要,但更重要的是:利率变化的趋势。

  现在,作为楼市风向标的深圳,在房贷利率偏低的情况下,出现了较大幅度的“降息”,这就显得意味深长。

  这是在鼓励房价上涨吗?

  其实不然。如果鼓励房价上涨,放松限购、限售,或者放松二手房成交参考价,会更有效。

  在其他调控措施非常严厉的情况下,只是降低了房贷利率,主要目的还是要照顾刚需、改善,落实中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,实现央行所说的“维护住房消费者的合法权益”。

  上图是深圳过去几个月,二手房的成交量走势,在刚刚过去的11月环比出现了32%的大幅反弹。

  虽然反弹幅度很大,但成交量仍然很小,平均每天才70多套。深圳是一个实际管理2000万人口的超大城市,每天70套二手房成交量太微不足道了。

  这说明市场僵持的局面,虽然有了松动,但距离根本改变还有很大的差距。

  另外值得关注的是,深圳网红盘——华润城的润玺二期住宅新房,即将发售。根据华润昨天晚上发布的公告,一共只有2615批客户前来认购,最终通过资料审核并成功冻结保证金的为1486批。

  这次出售的新房为1024套。这次发售的新房,均价为13.2万元。符合条件的认购人只相当于房源的1.45倍。

  而在2020年11月,润玺一期入市的时候推出1171套住宅,均价13.1万/平,完成诚意金冻结客户多达9687批,入围摇号最低社保/个税月数为51个月。

  润玺一期和二期入市时间差了1年,结果两期的冷热度差距甚大。这也折射出当前深圳楼市仍然比较冷。

  华润城前期的产品,二手房一度卖到了每平米16到18万不等。即便按照16万计算,即将出售的新盘的理论套利空间也接近3万元/平方米。但很多人还是选择了观望。

  原因很简单:房地产税试点和大学区制,这两大影响房价的事情尚未尘埃落定。

  一般认为,只要中国的房地产税试点启动,深圳入选基本上没有悬念。其影响到底有多大,很多人看不清楚。

  另外是深圳写入地方立法的“大学区制”和“义务教育阶段教师交流”,估计也会在2022年开始全面落地,学区房的价值将面临重构。

  所以,深圳楼市的观望气氛浓厚,不是简单地降低房贷利率可以解决的。

  那么:深圳的房子现在到底能不能买?其他大城市的情况又如何呢?

  我的看法是:当别人恐惧的时候,你可以适当贪婪一点,这是巴菲特的观点。放在中国楼市仍然局部适用。

  如果你生活在“有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈”,比如大湾区核心区域,长三角核心区域等,你是刚需或者改善,你有限购区域的购房资格,你的资金比较充裕,你的按揭能力比较稳定。

  那么,未来几个月是买房的好时候。可以抓紧时间看房,大胆出手。首选政府重点发展的、配套好的新房、次新房(住宅)。

  在深圳,楼市“打新”的好时候到了,尤其是分数不太高的人群,这种历史性机遇不要错过。

  展望未来,全国主要城市的房贷利率,都将出现趋势性下调。之前定向加上去的,现在定向降下来。

  2022年,楼市或将迎来双重降息:基准利率LPR有可能会降息;针对购房者贷款的利率“加点”也将显著下降。其中后者的空间,甚至大于前者。

  双重降息,是楼市的重大利好。

  另外值得注意的是,今天傍晚央行通过官方公众号再次单独发布了11月的房贷数据,这是继10月数据之后,第二次发布。

  以前,央行会特意告诉大家:房贷增速又降低了。现在,则特意告诉我们:房贷增加了。

  市场显然发生了很大的变化。


帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
香河房产网 版权归 香河秋实房地产经纪有限公司 所有
香河运营中心 联系电话13269700999
网站客服QQ:联系电话13269700999
回顶部